二手樓租賃買賣的驗樓需要

二手樓無論係買賣定係租賃，驗樓都係避免「買到化妝樓」或「退租拗數」嘅關鍵步驟。買賣驗樓重點係結構安全、滲水、僭建同隱藏維修成本；租樓驗樓重點係交樓紀錄、傢電狀況同按金退還保障。以下係精簡但全面嘅檢查清單同埋實務建議。

一、買賣驗樓（Pre-purchase Inspection）

核心檢查項目

1

滲水／漏水（最常見同最貴嘅問題）

  • 檢查天花、窗邊、廁所外牆、廚房櫃底、冷氣機去水位有冇水漬、發黑、油漆剝落、霉味。
  • 用濕度計或紅外線熱像儀檢測牆身濕度（專業驗樓師會做）。
  • 廁所、廚房、露台做防水測試（閉水試驗）睇有冇滲落樓下。
2

結構安全

  • 牆身、天花、地台有冇裂紋（尤其係斜裂、貫穿裂）。
  • 外牆有冇混凝土剝落、鋼筋外露。
  • 敲擊地磚、牆磚聽有冇「空空聲」（空鼓）。
3

僭建物（Unauthorised Building Works）

  • 金屬籠、露台封窗、簷篷、花槽、冷氣機架、廣告招牌等。
  • 查土地註冊處紀錄（查冊）睇有冇清拆令。
4

電力系統

  • 總電箱、漏電斷路器（ELCB）是否正常。
  • 插座、開關、燈掣逐一測試。
  • 舊樓（20 年以上）要留意電線係咪老化（膠皮變脆、變色）。

核心檢查項目（續）

1

水喉及排水

  • 廁所、廚房、露台去水是否暢順，有冇反味。
  • 水喉有冇滲漏、水壓是否足夠。
2

門窗

  • 門鎖、鉸位、門鏈、防盜眼是否正常。
  • 窗框有冇變形、滲水痕跡，玻璃有冇裂紋。
3

地板同牆身

  • 木地板有冇發脹、變形、蟲蛀、发霉。
  • 牆身油漆有冇色差、裂紋、剝落（可能係「化妝樓」掩飾滲水）。
4

廚廁設備

廚櫃、洗手盆、坐廁、浴缸、淋浴屏風有冇損壞、滲水。

實務建議

簽約前驗樓

最好喺簽正式買賣合約前驗，報告可作為議價或踢契依據。

現狀買入

如果業主唔肯維修，可以要求「現狀買入」並扣減樓價。

交吉驗樓

臨交樓前再驗一次，確保業主搬走後冇整壞單位。

二、租樓驗樓（Pre-tenancy & End-of-tenancy Inspection）

睇樓時檢查（簽約前）

01

滲水／发霉

天花、窗邊、廁所、廚房、冷氣機位。

02

傢電運作

冷氣、熱水爐、雪櫃、洗衣機、抽油煙機逐一測試。

03

門窗鎖

大門、房間門、窗鎖是否正常。

04

牆地狀況

油漆、地板、磁磚有冇破損（影低做紀錄）。

05

水電煤

水喉、電掣、煤氣爐是否正常。

交樓紀錄（Inventory List）

必須做

業主同租客一齊驗樓，列明傢電、傢俬、牆地狀況，並影相/拍片存證。

水電煤讀數

記錄交樓當日嘅水、電、煤表讀數，避免幫前租客/業主找數。

鎖匙數量

點清鎖匙、門卡、電郵箱鎖匙。

退租驗樓（End-of-tenancy）

對照交樓紀錄

確保租客冇損壞（正常磨損除外）。

清潔狀況

廚房、廁所、冷氣隔塵網是否清潔。

按金退還

如有扣數，必須提供單據或合理估計。

三、自己驗樓 vs 請專業驗樓師

四、常見陷阱（化妝樓）

新油漆掩飾滲水

牆身/天花有新刷油，但周邊有水漬痕跡。

傢俬遮醜

衣櫃、書櫃擋住裂紋或滲水位置。

假天花遮漏水

廚房、廁所假天花可能遮蓋滲水跡象。

短期通電通水

睇樓時先開咗冷氣、熱水爐，但實際日常使用會出事。

破解方法

要求業主移開傢俬、檢查假天花、用濕度計檢測牆身。

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